В 2025 году белорусы продолжают активно покупать недвижимость за границей. Она включает разные объекты, от апартаментов в Турции до вилл в ОАЭ и квартир в Европе. Но сами переводы на крупные суммы стали значительно сложнее. Банки проверяют каждую деталь сделки, а ошибки в документах приводят к возвратам. Поэтому важно не только правильно выбирать объект, но и оплачивать его. 

Что проверяет банк при оплате недвижимости 

Когда человек оплачивает зарубежную недвижимость, банк рассматривает такой перевод как высокорисковый. В нем крупная сумма, иностранный получатель и обязательное документальное подтверждение. Поэтому проверка становится глубже и формальнее. Что анализирует банк: 

• Источник средств — накопления, доход, продажа имущества; 
• Договор — с застройщиком, агентством или частным продавцом, с указанием суммы и этапов оплаты; 
• Назначение платежа — должно полностью совпадать с договором и инвойсом; 
• Страну получателя — ЕС, ОАЭ, Турция, Азия и США проверяются по разным правилам; 
• Маршрут платежа и банк-корреспондент, через который он будет проходить. 

Банк должен убедиться, что сделка реальная, прозрачная и юридически подтвержденная. Чем точнее документы совпадают между собой, тем быстрее проходит проверка и тем ниже риск блокировки. 

Главные риски при оплате зарубежной недвижимости 

Оплата недвижимости за границей проходит через цепочку зарубежных банков. Каждый из них может запросить дополнительные сведения. Поэтому риск возврата или задержки выше, чем при обычном международном переводе. 

Возврат международного платежа происходит из-за неточного назначения, несоответствия суммы и договора или ошибок в реквизитах. 

Пример: покупатель отправил платеж в Турцию без указания стадии оплаты («1st installment»). Банк-продавца вернул деньги. Сделка задержалась на две недели. 

Даже если белорусский банк принял документы, зарубежный банк может потребовать подтверждение источника средств или копию договора. 

Пример: при переводе в Испанию банк-корреспондент запросил расшифровку происхождения средств. Платеж «завис» до ответа клиента. 

Неправильное назначение платежа также приводит к негативным последствиям. Фразы вроде Payment, Transfer, Personal transfer приводят к блокировкам. Назначение должно в точности повторять договор. 

Пример: клиент оплатил «Apartment payment», хотя в договоре объект был указан как «unit». Платеж вернули для исправления текста. 

ОАЭ, Таиланд, Индонезия и США тщательно проверяют крупные переводы. Любое расхождение данных вызывает ручную проверку. 

Пример: в ОАЭ платеж не прошел, потому что имя покупателя в банке было написано через «Y», а в договоре — через «I». 

Эти ситуации редки, но реальны. Они почти всегда связаны с документами или назначением. 

Какие документы нужно подготовить 

Перед оплатой нужно собрать минимальный комплект подтверждений. Он нужен как белорусскому, так и банку получателя. Короткий список: 

1. Договор купли-продажи — сумма, этапы, стороны. 
2. Инвойс / счет — точная сумма к оплате. 
3. Паспорт покупателя — подтверждение личности. 
4. Подтверждение связи с объектом — переписка, бронь, письмо от застройщика. 

Если все верно, то банк подтвердит платеж. 

Как проходит платеж из Беларуси 

Оплата недвижимости за границей — это последовательный процесс, где каждая деталь влияет на скорость прохождения платежа. Если подготовиться заранее, перевод проходит спокойно и без повторных запросов. Пошаговая инструкция: 

1. Получение документов от продавца. Договор, инвойс, реквизиты, подтверждение этапа оплаты. 
2. Проверка документов банком или посредником. Сверяются суммы, назначение, страна получателя и соответствие данных. 
3. Подготовка комплекта для валютного контроля. Паспорт, происхождение средств (при крупных суммах), договор, инвойс. 
4. Формирование назначения платежа. Формулировка должна в точности соответствовать договору и включать номер и дату инвойса. 
5. Отправка перевода. Клиент инициирует платеж в BYN, USD или иной валюте по требованиям банка. 
6. Проверка банком-корреспондентом. Иногда запрашивают подтверждение источника средств или назначение. 
7. Получение подтверждения. Покупатель получает SWIFT-отчет и уведомление о зачислении средств продавцу. 

Когда каждый этап оформлен корректно, платеж идет в срок, без возвратов и ручных проверок. Ошибки возникают почти всегда на уровне документов или назначения — именно их нужно прорабатывать особенно внимательно. 

Чем отличаются переводы в Европу, ОАЭ, Турцию, Азию, США 

Переводы за недвижимость проходят по разным правилам в зависимости от региона. Где-то банки жестче проверяют источники средств, где-то — назначение, где-то — саму страну получателя. 

Регион/страна	Особенности проверки	Что важно для прохождения
Европа (ЕС)	Стандартизированные платежи, строгий контроль документов	Четкое назначение, совпадение договора и инвойса
ОАЭ	Повышенное внимание к источнику средств; сверка паспортных данных	Абсолютное совпадение имени, этапа оплаты и суммы
Турция	Частые возвраты при ошибках в назначении	Ссылка на договор, этап платежа, точные реквизиты
Азия	Точная сверка ФИО и объекта; ручные проверки	Полная детализация назначения и корректные SWIFT-реквизиты
США	Требуют максимально подробное описание сделки	Полная формулировка назначения + подтверждение источника средств

Удобнее всего оплачивать застройщику. Самый предсказуемый вариант, т.к. есть договор, этапы оплаты, официальный инвойс. Банки проверяют такие переводы быстрее. 

Взаимодействие с агентством обстоит сложнее. Оно требует дополнительного подтверждения полномочий: письмо, соглашение или договор. Без них платеж могут вернуть. 

И самый сложный формат – частный продавец. Нужно подтверждение права собственности, договор, нотариальные документы и детальное назначение платежа. Любое несоответствие вызывает ручную проверку. 

Почему многие используют посредника 

Для оплаты недвижимости за границей посредник снижает ключевые риски. Он оформляет платеж легально, подбирает корректное назначение, проверяет реквизиты и берет на себя взаимодействие с банками. Такой подход помогает избежать возвратов, ручных проверок и ошибок, которые чаще всего возникают при самостоятельных переводах. 

Как это работает через сервис 

Когда покупатель выбирает оплату через посредника, процесс становится более управляемым: Доверка берет на себя техническую и юридическую часть перевода. Порядок работы: 

1. Вы передаете договор, инвойс и реквизиты продавца. 
2. Сервис проверяет документы и корректность реквизитов. 
3. Формирует юридически правильное назначение платежа. 
4. Предлагает оптимальную валюту и маршрут перевода. 
5. Вы оплачиваете сумму в BYN, USD или USDT на счет посредника. 
6. Сервис отправляет платеж продавцу от имени юридического лица, в нужной валюте. 
7. Покупатель получает подтверждение, SWIFT-отчет и пакет документов для банка и отчетности. 

Такой вариант удобен для стран с жестким контролем, например, ОАЭ, Турция, Азия, США. Тут личные переводы проходят дольше и часто возвращаются. Но команда Доверки помогает и при взаимодействии с другими регионами или странами. 

Итоги + чек-лист покупателя 

Оплата зарубежной недвижимости – не сложность, а вопрос подготовки. Чем внимательнее собран комплект документов и корректнее назначение платежа, тем быстрее и безопаснее проходит перевод. Посредник помогает сократить риски, но и при самостоятельной оплате можно действовать уверенно, если соблюдать структуру. 

Краткий чек-лист: 

• договор купли-продажи; 
• инвойс / счет от продавца; 
• корректное назначение платежа; 
• проверенные реквизиты; 
• паспорт покупателя; 
• подтверждение источника средств (если требуется); 
• сверка ФИО и данных в документах; 
• выбор валюты и маршрута перевода; 
• проверка требований страны получателя. 

Правильно собранный комплект документов экономит время, снижает риск возврата платежа и делает сделку понятной для всех участников — от банка до продавца.